AUTOS Y VISTOS: Las presentes actuaciones en estado de dictar sentencia de las que RESULTA:
Que el Sr. L. B., por si, con el patrocinio letrado del Dr. A. B.V, inicia demanda a fin de que se fije, en su favor, un canon locativo en los términos de los arts. 484, 485 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación por el uso exclusivo de la vivienda familiar, ubicado en xxx Pcia de Buenos Aires.
Como objeto pretende la fijación de un canon locativo equivalente al 100% del valor locativo mensual del mencionado inmueble, y en subsidio, para el caso de que no se encuentre acreditado al momento de dictarse sentencia el carácter «propio» del inmueble solicita que dicho canon sea equivalente al 50% de su valor locativo mensual.
La demanda la dirige contra su ex cónyuge, Sra. S. K., con domicilio en xxx Provincia de Buenos Aires.
Relata que se encuentran separados de hecho desde el mes de marzo de 2019, que el 19 de noviembre de 2020 se dictó su divorcio vincular, conforme surge acreditado en los autos «B. L. C/ K. S. S/ DIVORCIO». De dicha unión no hubo descendencia, y detalla que la separación de hecho que precedió a su divorcio se concretó cuando la Sra. K. se retiró del hogar, último domicilio conyugal, sito xxx Provincia de Buenos Aires, que el inmueble registralmente figura como adquirido por ambas partes luego de su matrimonio, lo que lo hace presumir ganancial, fue adquirido con fondos propios de él.
Que meses más tarde, y luego de un cambio de patrocinio letrado de la Sra. K., el día 17 de septiembre de 2020 se apersonaron un oficial de justicia y la Dra. A.M. R., indicándole que debía retirarme de allí cuanto antes, que accedió a la indicación y se retiró el viernes 25 de septiembre.
Que con posterioridad tomó real conocimiento de que no existía ninguna orden judicial que dispusiera su retiro o exclusión, sino que el oficial de justicia mencionado se había apersonado allí para anoticiarlo de un traslado de una petición de atribución cautelar de la vivienda. Y que desde el mes de septiembre la Sra. K. hace uso exclusivo del bien que fuera sede del hogar conyugal sin pagar por ello renta alguna, ni haber obtenido su atribución formal respecto a un inmueble de aproximadamente 250 metros cuadrados, con cuatro habitaciones y un amplio jardín, ubicado en el barrio cerrado xxx. Su valor locativo mensual lo estima en la suma de U$S2500.
Solicita, que hasta tanto se le reintegre el inmueble, se fije el 100% del valor locativo del inmueble con más sus intereses. Subsidiariamente, y para el caso de que no se logre acreditar que el inmueble fue adquirido con fondos propios, el valor locativo a fijarse sea equivalente al 50% del valor locativo mensual, y se resuelva, asimismo, como medida provisional.
Fundamenta su pretensión en el hecho que la Sra. K. se encuentra sola haciendo uso exclusivo del inmueble desde el mes de septiembre de 2020, y que quedó también ella a cargo exclusivo de la explotación comercial ganancial.
El reclamo lo exteriorizo a la contraria el 29 de diciembre de 2020, en la audiencia de la etapa previa, lo que surge del acta labrada por la Consejera de Familia, constituyendo esta fecha fehaciente para ser tenida en cuenta.
Acompaña documentación y una referencia de alquiler de una vivienda de 212 m2 tomada de zonaprop por el valor de U$S 1600.
II.- Contestado que fue el traslado la Sra. S. K. da su versión de los hechos indica que su permanencia en el inmueble ha sido consentida por la parte actora que este le atribuyó voluntariamente el uso de la vivienda familiar, que nunca fue intimada, rechaza que se trate de un bien propio del actor, afirma que es un bien de carácter ganancial rechaza asimismo la procedencia del reclamo formulado, así como el monto pretendido, y hace a un reclamo por gastos del inmueble.
Mediante la resolución dictada el día 13 de abril 2021 se accede a la medida cautelar incoada por el Sr. L. B. contra la Sra. S. K. y se fija en concepto de canon locativo provisorio, con carácter cautelar, la suma de Pesos sesenta mil. ($ 60.000). Se ordena su pago por adelantado y del 1 al 10 de cada mes en la cuenta que el demandado indique o en su defecto en una cuenta a abrirse en el Banco Provincia de Buenos Aires Sucursal Tigre. (art. 721, 484,485 y cc del CCyC, art. 195 y cc del CPCC).
Apelada que fue la resolución por ambas partes es confirmada por la Excema Camara Departamental, el Superior modifica solo las costas de la incidencia que las impone a cargo de la accionada vencida, confirmando todo lo demás que fuera resuelto.
Se fija audiencia preliminar para el día 16 y luego se la reprograma para el 30 de septiembre de 2021. En dicha oportunidad las partes aclaran a los fines de proveer la prueba en los autos sobre liquidación, que la pericial contable ofrecida por la Sra. K. la considerarán a resultas de la pericial contable que presente la perito ya designada en los autos sobre atribución de la vivienda familiar (TG-5251-2020). Además, la Sra. K. reconoce las escrituras originales acompañadas por el Sr. B. en los autos sobre liquidación, detalladas en los puntos 26 a 31 y 34. No logran acordar el resto de los puntos de controversia. Se proveen las pruebas ofrecidas.
El 12 de noviembre de 2021 acepta el cargo la perito martillera y el 15 de marzo de 2022, presenta su pericia de forma completa dando cuenta de los principios técnicos aplicados, sus fundamentos, otras especificidades, y acompaña fotografías del inmueble. Indica, entre otros puntos, la ubicación, las medidas, la infraestructura y servicios de la zona, los medios de transporte, el entorno. Hace una descripción detallada del bien y luego la devolución de los puntos de pericia requeridos.
Estima un valor actual de venta de la propiedad ubicada en xxx Provincia de Buenos Aires. Da detalle de la locación en los periodos solicitados. Explica que las ofertas de alquileres en la zona están en dólares billetes y hay una escasa oferta de alquileres de propiedades con vista al Rio. La dolarización de alquileres la
observa no solo en esa zona sino también en propiedades de menor valor. Ilustra que en la zona observa varios barrios con lagunas pero pocos tienen vistas a laguna y Rio: Santa Catalina, San Benito, San Marcos y San Isidro Labrador tienen esas vistas.
Que en el mercado inmobiliario el bien en cuestión al día de la pericia- está en el orden de Dolares billete Estadounidenses quinientos cincuenta y cinco mil ( U$S 555.000.-) y Dolares Estadounidenses quinientos sesenta mil (U$S 560.000.-)
El valor locativo mensual del inmueble desde el 1 de diciembre 2020 al 31 de diciembre 2021 en Dolares billete Estadounidenses Dos mil trescientos ( U$S 2.300.-).
El valor mensual desde el 1 de enero 2022 a la fecha en el orden de Dólares billete Estadounidenses Dos mil ochocientos (U$S 2.800.).
El total de valor de mercado de la locación de la propiedad desde el 1 de diciembre 2020 hasta el 31 de marzo 2022 es de U$S 38.300.- (Dólares billete Estadounidenses Treinta y ocho mil trescientos).
Del informe pericial se ordena traslado a ambas partes por el termino de cinco días.
Es impugnado por la demandada mediante la presentación efectuada el 13 de abril de 2022 a la que me remito en homenaje a la brevedad. Entre otros puntos sostiene que la suma de U$S 550.000 es muy por debajo del valor del mercado y que por otro lado que el valor del canon es desproporcionado que la suma de U$S 2.800 no se condice con la realidad actual, que las diferencias de valores entre los años 2021/2022 son caprichosas y antojadizas. Impugna la totalidad de los argumentos expuestos por la experta.
Dicha impugnación se la tiene presente para ser valorada en los términos de los arts. 474, 384 y cc. del CPCC.
Mediante el interlocutorio de fecha 3 de junio de 2022 se rechaza la defensa esgrimida por la Sra. K. el 9 de marzo de 2022 y se manda a llevar adelante la ejecución promovida por la actora, se aprueba, la liquidación practicada el 5 de mayo de 2022 y se regulan honorarios a los letrados intervinientes. Apelada la resolución por la demandada, es confirmada por el la Excema Camara Departamental mediante el pronunciamiento de fecha 9 de septiembre de 2022.
El 14 del mismo mes se fija fecha para la celebración de la audiencia de vista de causa para el mes de diciembre.
Con fecha 27 de octubre de 2022 se presenta la demandada. y manifiesta que le resulta imposible continuar abonando el canon locativo, dispuesto cautelarmente, ni sostener los gastos del inmueble, debido a su capacidad económica, sostiene que no tiene ingresos y que ha tomado la decisión de mudarse, consigna las llaves en el juzgado y solicita se de urgente traslado a la contraria de su presentación.
Siendo las 11:30 hs, del mismo día comparece, espontáneamente, a esta dependencia, la Sra. K. S., quien acredita identidad con DNI: xxx, a los efectos de consignar las llaves correspondientes al bien inmueble que habitaba, haciendo entrega de un sobre blanco, el que contiene una única llave, y que se procede a cerrar y a colocar sello medalla del Juzgado.
Mediante la providencia de fecha 2 de noviembre de 2022 se hace saber a la contraria la consignación de llaves efectuada con orden de notificación y se requiere a la demandada que aclare el alcance de las presentaciones efectuadas, indicándose en concreto si solicita el cese del canon fijado cautelarmente, el destino del inmueble y quien lo va a administrar en lo sucesivo (Con arg. art.34 inc.5° del CPCC).
El 4 de noviembre contesta el actor en forma espontánea y solicita se libre mandamiento de constatación, el que es ordenado en la siguiente providencia. autorizando a ambas partes y a sus letrados a concurrir el día de la diligencia. Se hace saber además al Oficial de Justicia que a fin de realizar la diligencia, deberá retirar las llaves depositadas en el Juzgado, procediendo luego a su devolución, junto con el mandamiento diligenciado.
Asimismo en atención a que la demandada ha hecho entrega de las llaves en este Juzgado, más no en forma expresa de la tenencia del inmueble al demandado, se han pedido aclaraciones respecto al futuro destino del inmueble, administración, etc. (despacho del 2/11/22), se ordena nuevamente que se expida al respecto.
La demandada mediante la presentación de fecha 11 de noviembre solicita el cese del canon. En cuanto al destino de la vivienda indica que por el momento el inmueble quedará deshabitado por encontrarse las llaves consignadas en los presentes actuados. Mantiene su pretensión de la atribución de la vivienda gratuita formulada en las actuaciones conexas asi como el cese del canon locativo provisional de autos.
El día 6 del mes de diciembre del año 2022 se celebra la audiencia de vista de causa de forma telemática a través de Microsoft Teams. Se conectan ante SS, presente la Actuaria, el Sr. B. L. patrocinada por el Dr. B.V, A. M ; la Sra. K. S. patrocinado por la Dra. R. A. M. y por la Dra. B. G. A. Los presentes manifiestan que se encuentran suficientemente instruidos acerca de las diligencias y actuaciones probatorias practicadas en autos y desisten de las pendientes de producción. Se recibe la declaración de los testigos propuestos Sra. M. y Sra. J.. Luego se toma la prueba confesional del Sr. B. que se transforma en libre interrogatorio. La parte demandada desiste de la testigo pendiente, Sra. G. Ambas partes hacen uso de su derecho a alegar y se dá por finalizado el acto.
En la misma fecha se llaman autos para dictar sentencia.
El 19 de diciembre de 2022 la demandada solicita la suspensión del llamamiento de lo que se confiere traslado a la contraria por el termino de tres días. (arts. 238, 239, 240 y cc del CPCC).
El que es resuelto con fecha 3 de febrero de 2023. CONSIDERANDO:
Primero) Sobre la procedencia del canon locativo
Como efecto derivado del divorcio, puede pactarse o disponerse la atribución del uso y disfrute de la vivienda familiar, ya sea un bien propio o ganancial de alguno de los cónyuges o, incluso, sobre un inmueble que tengan en condominio (art. 443 CC yC). En este caso, a petición de parte interesada, el juez puede establecer entre otras medidas una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del cónyuge a quien no se atribuye la vivienda (art. 444 del CPCC).
Tal como ya fuera dicho en el interlocutorio que fijara la renta compensatoria de forma cautelar, fuera de aquellas situaciones, en las cuales hubiera consenso entre los ex cónyuges respecto al uso y goce de los bienes indivisos-, cualquiera de ellos puede solicitar durante el estado de indivisión pos régimen, una contraprestación por el uso y goce excluyente, o bien, por el uso y goce en medida mayor o calidad distinta a la pautada. Formula que procura evitar que el expropiado, (total o parcial) del bien, experimente lesión en su patrimonio.
Lo que resulta de toda lógica que así sea, pues quien se priva del uso del bien durante dicho período no puede perjudicarse al extremo de tener que esperar el momento de la partición para poder usar y gozar de un derecho que le corresponde.
Sin perjuicio de que no existía en nuestro ordenamiento jurídico una norma expresa que regulara el uso y goce de los bienes indivisos durante este período sí estaba prevista la fijación de un canon locativo por la ocupación exclusiva del inmueble ganancial durante el período de indivisión postcomunitaria. Se aplicaban subsidiariamente las normas del condominio arts. 2680, 2684, 2691, 2699, y 2702, o las de la partición de herencia art. 3451 y cc.
La norma que incorpora el nuevo Código Civil y Comercial, reconoce la posibilidad del uso y disfrute de los bienes indivisos conforme a su destino en la medida compatible con el derecho del otro. Deja en manos del juez la decisión en caso de desacuerdo de los cónyuges o bien por el uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor, o calidad distinta a la convenida, y reconoce un derecho a indemnizar al copartícipe a partir de la oposición fehaciente y en beneficio del oponente.
No habla de fijación de canon locativo, como en el régimen anterior sino de indemnización. Norma que debe ser interpretada en forma coordinada con el art. 444 del CCyC
Esta renta o canon constituye una retribución por igual uso del que se ve privado el otro cónyuge, el único requisito es realizar el reclamo judicial al otro copartícipe, ya que, mientras no se exteriorice de ese modo, se considera que la tolerancia en la ocupación exclusiva comporta una tácita admisión del carácter gratuito.
Si bien la tolerancia en la ocupación exclusiva comporta una tácita admisión del carácter gratuito, tal presunción cede cuando hay un reclamo expreso, tal la situación de autos, a partir del cual nace la obligación del otro a una contraprestación por el uso del mismo. (conf. art. 484 del CCyC). De esta manera los argumentos vertidos por la demandada en cuanto al carácter gratuito de la atribución resultan a todas luces improcedentes.
«Desde esta perspectiva el cónyuge que no tiene el uso y goce exclusivo del bien en cuestión, se encuentra legitimado para requerir la compensación a partir del día en que hace efectiva la solicitud, no puede solicitarla por períodos transcurridos con anterioridad a tal reclamo, por considerarse los mismos consentidos (art. 485 CCyC) ….»
«…La norma indica que corresponde a partir de la oposición que el cónyuge formule, la que debe ser fehaciente. …»
«…Por oposición fehaciente debe interpretarse toda manifestación, contraria a los sucesos ocurridos, expuesta por cualquier medio de notificación que resulte indiscutible. Si bien no se exige que sea por escrito, dicho requisito otorga mayor certeza a la hora de probar cual ha sido la primera oportunidad en que ha operado la interpelación a la contraria, aunque bien podría ser la constancia de la celebración misma de una audiencia, en la cual el demandado tomo o pudo razonablemente tomar conocimiento de la pretensión que se entabla en su contra….»(Veloso, Sandra F. «Canon locativo por el uso y goce de los bienes gananciales indivisos, y por la atribución de la vivienda familiar» RDFyP Thomson Reuters (agosto) AR/DOC/693/2020)

segundo) Sobre la apreciación de la prueba
Salvo disposición legal en contrario, los jueces formarán su convicción respecto de la prueba de conformidad con las reglas de la sana crítica. No tendrá el deber de expresar en la sentencia la valoración de todas las pruebas producidas, sino únicamente de las que fueren esenciales y decisivas para el fallo de la causa. (art. 384 del CPCC).
En esta apreciación concurre un proceso mental, casi simultáneo de percepción, reconstrucción histórica y análisis inductivo que permite arribar a las conclusiones básicas sobre el material examinado; resultando cierto que el juez no se encuentra obligado a describir cada una de las diligencias producidas, pudiendo extraer de las mismas sólo las que contribuyen a producir su convencimiento acerca de la realidad de los hechos. Sin embargo, el juez de grado es libre de apreciar la prueba conforme las reglas de la sana crítica, privilegiando una sobre otra, mas no puede omitir evaluarla en su integridad.-. (WWW.SCBA.gob.ar CC0100 SN 8633 RSD-63- 8 S 15/05/2008 Juez TELECHEA (SD) «De Felipe Fernando Carlos c/Suarez Federico Manuel s/Daños yPerjuicios» (Trib.Orig.JC05).
El juez, en la tarea de decidir, fundamentará sus conclusiones en base a las pruebas que los justiciables le anejen, es decir, que está condicionado a la iniciativa de ellas en tal sentido. No es ocioso puntualizar que, en el proceso de neto corte dispositivo, la voluntad de las partes sobre la materia sujeta a controversia es soberana, pudiendo ellas restringir el ámbito de lo debatido y limitar en correspondencia el terreno visual del juez.
Conforme se ha sostenido, el proceso es un segmento de la realidad y por lo tanto su aplicación no puede prescindir del contexto social, y principalmente de recoger las señales que de éste proceden. La prudencia y experiencia de los magistrados, los obliga a un actuar acorde con estas circunstancias, porque de lo contrario la normativa que operan para el control social, se convertiría en un instrumento mecánico, carente de sentido.
En razón de la naturaleza de las cuestiones planteadas, la pericial es la prueba de mayor relevancia, pues asesora al juzgador en temas que escapan en forma absoluta a su formación profesional (WWW.SCBA.gob.ar Causas n° SI-33266-2009, S 7-6-2018, RSD 71; no SI-10683- 2015, S 2-10-2018, RSD 115; n° SI-12973-2015, S 2-7-2018, RSD 82; n° 2127-6, S 27-4_2017, RSD 48).
Por ello resulta de una importancia decisiva recurrir, ante todo al informe pericial realizado por profesional idóneo en la materia.
Estos son auxiliares la justicia cuya misión consiste en contribuir a formar la convicción del magistrado quien, no obstante no estar ligado categóricamente a las conclusiones del peritaje, que sea solo un elemento informativo sujeto a la apreciación del juez (SCBA, Ac. y Sent. 1957- IV-54; 1961-V-490), no significa que éste pueda apartarse arbitrariamente de la opinión fundada del perito idóneo (CCCyC San Isidro, Sala 1o, causa no 45.416 del 23-2-1988, causa n° 105.255 de junio de 2008, entre muchas otras).
Es decir, que si bien el dictamen pericial no es vinculante para el juez, éste no puede apartarse de él de modo arbitrario. En tal sentido deberá tomar en consideración: a) la competencia del perito; b) los principios científicos en que se funda; c) la concordancia de su aplicación con los principios de la sana crítica; d) las observaciones formuladas por las partes y e) los demás elementos de convicción que ofrezca la causa (Causas ° SI-33266-2009, S 7-6-2018, RSD 71; no SI-10683-2015, S 2-10-2018, RSD 115; n° SI-12973-2015, S 2-7-2018, RSD 82; n° 2127- 6, S 27-4-2017, RSD 48; 16.305/2012, S 1-2-2019, RSD 2; entre muchas otras).
Ello por cuanto constituye un juicio de valor sobre cuestiones de hecho, respecto de las cuales se requieren «conocimientos especiales» (conf. Fenochietto-Arazi, «Código Procesal Civil y Comercial de la Nación», t° 2, p. 523, com. art. 477), pero la ley no les reconoce el carácter de prueba legal, toda vez que el art. 477 del Código Procesal establece que su fuerza probatoria será estimada por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica, las observaciones formuladas por los consultores técnicos o los letrados, de conformidad con los arts. 473 y 474 y los demás elementos de convicción que la causa ofrezca (art. 386 y cc. de la ley cit.).
De ello se deduce que el perito debe suministrar los antecedentes y explicaciones que justifiquen la convicción por él adquirida y le incumbe prestar un verdadero y real asesoramiento al juez, a quien corresponde valorar el acierto de sus conclusiones, tarea que incumbe exclusivamente al juzgador, por tratarse de materia jurídica (conf. Falcón, E. M., “Pericia y peritos”, en Revista de Derecho Procesal, 2012-2, Prueba pericial y prueba científica, p. 26 y jurisprudencia allí citada CNCiv)(SalaG) 18/06/2018 » V. H. A. C. c. C. J. A. s/ liquidación de sociedad conyugal» ,La Ley Online; Cita Online: AR/JUR/33957/2018.
Por ello, que si bien el dictamen de la perito efectuado fue cuestionado por la demandada, no se refleja en dicha impugnación mas que un mero descontento con el trabajo efectuado por la experta. Por otra parte, no surgen de la causa elementos objetivos que se opongan al principio de realidad, ni observo motivo alguno que impulse apartarme del informe técnico efectuado, el que a criterio de la suscripta resulta explicativo, esclarecedor y completo por lo que han de ser considerados los distintos valores locativos estimados por la perito a los efectos de establecer el valor del canon por cada uno de los períodos reclamados en la presente causa.
Encontrándose acreditada la ocupación exclusiva por parte de la Sra. K. de la vivienda que fuera sede del hogar familiar, con posterioridad al divorcio de ambas partes tramitado por ante este Juzgado, que conforme resulta de la documentación acompañada reviste carácter ganancial, ello sin perjuicio de lo que pudiere demostrarse en cuanto a su recalificación en el futuro, (en la liquidación de la comunidad) atento al reclamo formulado al respecto y la controversia existente aún no dirimida.
Quedó tambien acreditado el reclamo efectuado por la parte actora en la constancia redactada en el acta de la audiencia celebrada ante la Consejera de Familia, tal como fuera indicado en la resolución cautelar dictada, que fuera confirmada por el Superior. Es por ello que la existencia de pleitos pendientes, incidente de recalificación del bien, pedido de atribución de la vivienda familiar y estado de indivisión postcomunitaria, en nada impiden resolver sobre el objeto reclamado en las presentes actuaciones, es decir, la compensación pretendida por el uso exclusivo de los bienes que conforma la masa indivisa de la comunidad disuelta, pues, tal como se mencionara, ello se encuentra específicamente contemplado en el ordenamiento legal (art. 484 CCyC). reclamo que cuenta con un trámite propio y diferenciado.
Respecto a la prueba testimonial rendida han sido escuchadas en la audiencia de vista de causa la Sra .D􏰁M DNI N, amiga de la actora y la Sra .M􏰂J DNI N° (prima de la actora) manifestaron, la primera de ellas, que la Sra, K. ya no tenia dinero para pagar un alquiler,
que ahora no tiene ingresos y que desocupo por tal motivo la vivienda. Comento que vive de prestado en la casa del novio; la segunda sostuvo que la actora ya no esta viviendo en la casa y que ahora vive en otro lugar de prestado. A continuación fue interrogado libremente el Sr. B..
Segundo) El periodo del canon
El canon se devenga mensualmente y será pagadero, al igual que el monto oportunamente fijado, por adelantado y del 1 al 10 de cada mes, de conformidad con lo desarrollado, será desde la fecha de celebración de la audiencia de etapa previa, momento en que pudo ser extoriorizado a la parte contraria la pretensión de cobro de un canon por la ocupación exclusiva de la vivienda, es decir desde el día 29 de diciembre de 2020 y hasta la finalización del mes de octubre de 2022 fecha en que la demandada manifiesta haber desocupado el inmueble y hace entrega de las llaves en el juzgado.
Tercero) Sobre el quantum
Habiéndose determinado la procedencia de la fijación del canon por el uso exclusivo de un inmueble en condominio, se ha entendido que no corresponde establecer el importe de un alquiler inmobiliario similar a un valor de mercado, sino que se trata de indemnizar al peticionante a raíz de la privación de uso del bien a la cual se vio sometido (CNCiv., sala A, «G. E. D. c. G., J. s/ cobro de alquileres», 08/02/2019, LLonline: AR/JUR/471/2019).
«La circunstancia de tratarse de una finca que fue sede del hogar conyugal y en la que se ha desenvuelto la vida familiar, obliga a restringir la entidad económica de los reclamos a lo estrictamente necesario para retribuir la exclusividad del disfrute de la vivienda común, sin que pueda extenderse al precio de los objetos que en él se encuentren» (SAIJ: SUC0400798, 04/07/2000).
Para su determinación el juez debe evaluar, necesariamente, otras circunstancias. Entre ellas: si quien se encuentra en uso del bien está o no en condiciones de pagarla, o en su caso, si es necesario morigerar el monto. Tendrá en consideración una multiplicidad de cuestiones como por ejemplo si uno de los cónyuges se encuentra en una situación de mayor vulnerabilidad; si hubo o no acuerdo previo respecto a la atribución de la vivienda familiar, su período y bajo qué circunstancias; si habitan la vivienda hijos menores de edad bajo el cuidado de quien —aún de ser compartido—, si se han fijado alimentos y si estos han contemplado el rubro vivienda, o si se encuentran pendientes de fijación; si esta discutida la calificación del bien o el porcentaje en caso de cotitularidad, entre otras.
Todo ello para lograr definir cuál es la justa indemnización por el uso exclusivo del bien, o por el uso excluyente en medida mayor o en una calidad distinta a la pautada, a fin de que el expropiado, no experimente lesión alguna en su patrimonio, pero a su vez que no haya desprotección del núcleo familiar, en definitiva se procurará mediante la resolución que se dicte alcanzar un razonable equilibrio. (VELOSO, Sandra F. «De la Indivisión postcomunitaria en el nuevo Código Civil y Comercial». La Ley DFyP 2015 (febrero), 137; y en Código Civil y Comercial Comentado, dir. CURA, José María Thomson Reuters La Ley T II, Buenos Aires 2015 y segunda edición 2016).
En la causa “Melgarejo, Roberto R.”(Fallos: 316:1972; 07/09/1993) la Corte explicó que la distorsión en el incremento de los distintos precios de mercado “hacen necesario un examen circunstanciado de la realidad económica imperante al momento del fallo y, en el caso concreto, en función de la proporcionalidad señalada”. «La realidad debe prevalecer sobre las fórmulas abstractas», no cabe prescindir del valor “actual” del inmueble, pues de lo contrario la solución se desentiende de las consecuencias “inequitativas” que ocasiona, y además transforman al resultado en una “fuente injustificada de lucro”.
Es asi, que, ponderando la totalidad de la prueba producida en autos, la realidad que nos rodea, y demás circunstancias que envuelven el conflicto conyugal, teniendo en cuenta que se trata de una finca que fue asiento del hogar conyugal y los valores locativos mensuales del inmueble contemplados por la experta (desde el 1 de diciembre 2020 al 31 de diciembre 2021 en Dolares billete Estadounidenses Dos mil trescientos U$S 2.300. Y el valor mensual desde el 1 de enero 2022 a la fecha en el orden de Dólares billete Estadounidenses Dos mil ochocientos U$S 2.800) la pretensión ha de tener debida acogida respecto del 50% de los valores indicados. No obstante es necesario clarificar el modo en que será abonada dicha suma y a que cotización de dólar se tendrá en cuenta, en razón de la particularidad económica que nos rodea y la multiplicidad de cotizaciones que tiene el Dólar Estadounidense
Teniendo en cuenta dicha circunstancia, y las distintas medidas económicas que han sido tomadas por el gobierno nacional resulta ilustrativa la nota del Diario Pagina 12 «Los tipos de dólar que hay en Argentina y a cuánto cotizan» publicada el 17 de octubre de 2022, (https://www.pagina12.com.ar/437077) Existen en nuestro país una impresionante diversidad de cotizaciones de la divisa extranjera en Argentina: Dólar oficial o de importación (Es el tipo de cambio de referencia en el país, la cotización pura del dólar, sin ningún tipo de impuesto ni extra. También es llamado “dólar minorista”, aquel que empresas compran o venden al banco para importar. Es el valor al que se liquidan las exportaciones. Hay dos cotizaciones: para la compra, es decir, el precio que el banco está dispuesto a pagar para comprar dólares, y para la venta, el precio al que están dispuestos a vender dólares; Dólar mayorista. Es el tipo de cambio que opera en el mercado mayorista, donde operan los bancos, agentes de comercio exterior y casas de cambio autorizadas. A diferencia del minorista, con este tipo de cambio se realizan ventas o compras a gran escala, por lo que suele ser más barato. No tiene un precio de venta y otro de compra, sino que una entidad ofrece comprar o vender dólares a algún precio, otra acepta y convalida ese precio; Dólar para recitales o «Coldplay» Este tipo de cambio tendrá un recargo de 30% sobre el valor del dólar oficial. Fue acordado entre el Gobierno y los productores de espectáculos que traen artistas extranjeros para que se puedan garantizar las divisas necesarias para pagarles a las figuras que vienen al país a dar espectáculos en vivo. Dólar turista o tarjeta («Netflix»). También es conocido como dólar tarjeta. Es el dólar que se paga por realizar compras por fuera del país o dentro del mismo a servicios que están dolarizados como Netflix o Spotify, por un monto de hasta u$s 300 mensuales. El valor se compone de la cotización del dólar oficial, al que se le agrega un 30% en concepto del Impuesto PAIS y un 45% en concepto del impuesto a las Ganancias, que puede ser devuelto si el contribuyente hace el trámite correspondiente; «Dólar Qatar» Para turismo y gastos con tarjetas en divisas por encima de los u$s 300 mensuales se estableció una percepción adicional del 25% a cuenta del impuesto a los bienes personales; Dólar para servicios en el exterior Es para servicios contratados en el exterior de actividades recreativas y actividades artísticas (recitales, actividades deportivas, entre otros gastos de esparcimiento) Es el tipo de cambio que se compra y vende por fuera del circuito formal, es decir, el que se comercializa en “cuevas” o “arbolitos”. Es también conocido como dólar paralelo, informal e ilegal; Dólar futuro Es el tipo de cambio que se negocia en Rofex, un mercado financiero donde se operan futuros financieros. Es una alternativa al riesgo cambiario en la que, a través de un contrato, quién compra dólares se compromete a entregar al vendedor una cantidad determinada a un precio fijo, en una fecha determinada; Dólar contado con liqui Es un dólar que se puede adquirir de forma legal por fuera de las restricciones que imperan sobre el mercado de divisas. La operación consiste en comprar títulos o acciones en pesos, que a la vez cotizan en dólares en el exterior, y una vez adquiridos, el inversor los vende en el mercado extranjero y recibe a cambio un depósito en dólares; Dólar ahorro o solidario Es el dólar que, con un límite de 200 por mes, las personas que no están inhibidas pueden comprar por homebanking o por cajero en la sede bancaria. Adquiere el valor del dólar oficial más un 30% del Impuesto para una Argentina Inclusiva y Solidaria (PAIS) y un 35% extra a cuenta del impuesto a las Ganancias, que puede ser devuelto si el contribuyente hace el trámite correspondiente ante la AFIP; Dólar Cedears. Es un dólar que se obtiene a través de una operación legal, tal como el dólar “liqui” o el MEP. En este caso, se compran en pesos certificaciones de empresas que cotizan en el exterior y después se los convierte al valor de las acciones, que cotizan en dólares; Dólar cripto Es un tipo de cambio para acceder a dólares mediante la compra de criptomonedas. Consiste en comprar con pesos criptomonedas llamadas stablecoins (monedas estables), cuyo valor suele estar en línea con el dólar blue, y luego cambiarlas por dólares; Dólar Lujo Para las compras de bienes suntuarios o de lujo» en el exterior se establece la aplicación del impuesto PAIS del 30% , más las percepciones a cuenta de Ganancias (45%) y Bienes Personales (25%). Y finalmente el Dólar Bolsa o MEP Es un dólar que se adquiere a través de una operación legal similar a la del “contado con liqui”. Se realiza de forma online, y en este caso, el inversor compra en pesos un bono que también cotiza en dólares y lo vende en moneda extranjera.
El ultimo de ellos es el que ha sido receptado mayoritariamente por la jurisprudencia reinante para resolver diversidad de conflictos donde la moneda extranjera juega un papel protagónico. (CNCivil Sala M Tobio Romero ya citado; Sala L “B.O.R. c. Acorbi S.A. s. Resolución de contrato del 09/03/2021 AR/JUR/1556/2021; CNCom, Sala D Ortola Martínez c. Sarlenga AR/JUR/47237/2020 del 15.10.2020), (Causa «R. K. E. c/ B. C. S/ Liquidación de la comunidad»,Capel CCMar del Plata Sala II 10-6-2021 publicado en WWW.SCBA.gob.ar entre otros)
A ello he de agregarle que cuando se habla de «mercados» debe entenderse por tales los oficialmente reconocidos. Considero entonces que el monto que resulta equitativo y equilibrado a tener en cuenta para los presentes actuados es la suma de Pesos equivalente al valor de dolar mep al vencimiento de cada uno de los periodos reclamados. Por lo tanto el importe por el canon locativo que se resuelve es la cantidad de Pesos que resulte necesaria para obtener U$S 1150 respecto al primer período y U$S 1400 respecto al segundo. Todo ello teniendo en cuenta la cotización del Dolar Mep al vencimiento de cada uno de los períodos.
Este valor permite al acreedor mantener el poder adquisitivo de su crédito, en base a variables económicas reales y transparentes.
Ello con mas los intereses moratorios que deberán ser calculados exclusivamente sobre el capital, mediante la utilización de la tasa pasiva más alta fijada por el Banco de la Provincia de Buenos Aires para la captación de depósitos a plazo fijo a treinta (30) días, durante los distintos períodos de devengamiento. (arts. 768 inc. «c» y 770 del CCyC y jurisprudencia del Superior Tribunal de la Provincia (SCBA LP A 73859 RSD-150-21 S 31/08/2021; «Cabrera, Pablo David c/ Ferrari, Adrián Rubén s/ daños y perjuicios», sentencia del 15/06/2016; causa SI22863-2010 RSI 91/17 de CCiv y Com San Isidro Sala III )
En consecuencia, RESUELVO:

I. Hacer lugar a la demanda incoada por el Sr. L. B. por fijación de renta compensatoria contra la Sra. S. K. por la ocupación exclusiva de la vivienda familiar ubicada en xxx Pcia de Buenos Aires, y condenar a la segunda al pago mensual y por adelantado del 1 al 10 de cada mes desde el 29 de diciembre de 2020 y hasta el 31 de diciembre de 2021 en la suma de Pesos necesaria para obtener la suma de Dolares Estadounidenses un mil ciento cincuenta USS 1150 y desde esa fecha y hasta la finalización del mes de octubre de 2022 la suma de Pesos necesaria para obtener la suma de Dolares Estadounidenses un mil cuatrocientos U$S 1.400 según la cotización del Dolar Mep al vencimiento de cada uno de los períodos indicados A dichos importes habrá que descontársele oportunamente los montos efectivamente abonados. Su pago deberá ser realizado en la cuenta en que se ha depositado la renta fijada cautelarmente (art. 721, 484,485 y cc del CCyC ; 498, 509 y conc. del CPCC. ).
Dichos montos deberán ser abonados dentro del plazo de 10 días de quedar firme este pronunciamiento (arts. 9, 10, 444, 526, 658, 659 y cc del CCyC; arts. 840, 384 y cc del CPCC; doct. y jurisp. citada).
En cuanto a los gastos reclamados respecto de la vivienda deberán ser materia de tratamiento y decisión en las actuaciones sobre liquidación de la comunidad (arts. 488 ss y cc del CCYC).
II. Imponer las costas a la demandada vencida (art. 68 del CPCC).
III. A los fines de la liquidación de la tasa de justicia y la regulación de los honorarios deberá practicarse la liquidación pertinente ( arts. 498, 509 y conc. del CPCC.,. 16, 21, 27, 38, 45, y concs. del decreto-ley 8904; los inc. g y j del art. 16 de la ley 14967 y la ley 14085 aplicable para la perito martillera)
Regístrese Notífiquese.
Dra. Sandra Fabiana Veloso. juez
REFERENCIAS:
Funcionario Firmante: 10/02/2023 10:29:55 – VELOSO Sandra Fabiana
245502888001332984
JUZGADO DE FAMILIA No 1 – TIGRE
Registrado en REGISTRO DE SENTENCIAS el 16/02/2023 13:56:02 hs. bajo el número RS-13-2023 por BAISTROCCHI MARIA BELEN.